价值重估风口来袭，商业地产迎来新机遇

元界财讯2025年08月05日 08:15消息，华泰证券看好商业地产价值重估，认为板块有望迎来新一轮上涨。

　　 华泰证券的研究报告指出，其对商业地产板块在价值重估逻辑下的发展前景持乐观态度。目前，头部运营商所持有的购物中心资产价值均已超过账面投资性房地产的公允价值。更为重要的是，C-REITs渠道为这一价值的实现提供了更加顺畅的路径，增强了资产的流动性，使得相关估值更具参考价值。在商业地产领域有重点布局的开发类企业，以及具备运营管理优势的物业管理部门，都将迎来新的发展机遇。

　　 华泰 | 房地产：证券化下的商业地产估值跃迁

　　 今年以来，随着消费REITs持续上涨，商业地产的价值重估空间也愈发明显。当前，市场对商业地产的估值方式正在经历重新审视，而消费REITs的价格波动也在一定程度上反映了这一变化。本文将围绕商业地产的估值逻辑以及消费REITs价格变动对商业地产的影响展开探讨。 从当前市场表现来看，消费REITs的持续走强不仅体现了投资者对优质商业资产的认可，也进一步推动了商业地产价值的重新评估。这种趋势表明，商业地产的定价机制正在向更加市场化、透明化的方向发展。同时，REITs市场的活跃也为商业地产提供了更多的融资渠道和流动性支持。不过，也需注意到，REITs价格的波动可能对商业地产的估值产生一定传导效应，尤其是在市场预期发生变化时，可能会引发估值的短期调整。因此，在关注REITs表现的同时，也需要理性看待其对商业地产市场的影响。

　　 核心观点

　　 证券化下的商业地产估值跃迁

　　 商业地产的估值方法反映了资产价值对资本化率（CapRate）的敏感性。当前消费类REITs仅4%左右的低股息率作为参考基准，为商业地产资产的价值重估提供了空间，也进一步强化了我们推荐商业地产的四大逻辑：政策推动消费的β机遇、运营管理带来的α收益、C-REIT证券化进程以及由此带来的价值重估和低估值优势。

　　 商业地产如何进行估值？

　　 商业地产具有“商业+地产+金融”复杂的三元属性，也注定其变现模式具备多元性，因此市场上也存在收益法、市场比较法与成本法三种估值方法。而基于商业逻辑的收益法为主流模式。收益法分为现金流折现法（DCF）和资本化法两类。现金流折现法的优点在于测算细致，但是模式相对复杂的同时也更偏主观性，同时更容易受项目资产运营以外的因素影响；资本化法的优点在于贴近市场，计算简便，但缺点在于没有将资产未来运营收益的增长纳入考量。以华润商业REIT为例，在底层资产的估值中，是以DCF法作出精确测算，同时以资本化法和市场比较法进行交叉验证。

　　 重点运营商价值测算：Cap Rate下行&运营α增强推升估值

　　 CapRate在商业地产估值中扮演着关键角色。当前，三大因素正推动CapRate进入下行通道：首先，无风险收益率的下降；其次，C-REIT的逐步打通提升了资产的流动性溢价；第三，固收＋类投资者对低波动、回报稳定的资产表现出更强的偏好。参考消费REITs的股息率水平，CapRate仍有进一步下行的空间。根据消费REITs目前3.6%-4.4%的股息率区间，若以4.5%-5.0%的CapRate对头部运营商旗下的购物中心进行估值测算，结果可参考研报原文。 从市场趋势来看，CapRate的下行反映出投资者对商业地产未来现金流预期的改善，同时也体现了市场对稳定收益资产的持续追捧。这一变化不仅影响估值模型，也对开发商、投资者和金融机构的决策产生深远影响。随着政策支持与市场机制的不断完善，商业地产的价值中枢有望逐步上移。

　　 投资建议：看好价值重估逻辑下的商业地产板块

　　 头部运营商旗下的购物中心资产价值均已超过其账面投资性房地产的公允价值，更为重要的是，C-REITs渠道为这部分价值的释放提供了更加顺畅的路径，流动性提升也使相关估值更具参考价值。我们认为，在商业地产领域重点布局的开发类企业，以及具备运营管理优势的物业上市公司，正迎来新的发展机遇。

　　 风险提示：房地产行业政策调整风险；消费增长放缓风险；部分运营商运营压力风险；预期目标未达风险。