2026年房企或迎资产负债表重生关键期

中信证券指出，2026年房地产企业或迎资产负债表修复关键期。

　　中信证券研报指出，当前房地产市场的供需状况已出现改善迹象，市场调整也相对充分，预计到2026年，房地产市场将具备止跌回稳的基础。研报同时提到，2026年将是房地产企业进行资产负债表修复的关键之年，部分企业可能迎来盈利周期的底部。那些率先走出困境的企业，往往在优质城市布局，拥有良好运营的投资性房地产，或具备一定增值潜力的金融资产。未来，具备“好区域、好业态、好运营”特点的三好企业，更有可能在行业中脱颖而出。

　　地产｜资产负债表修复关键一年：2026年投资策略

　　房地产市场的供需状况已经出现改善，调整也较为充分，我们预计2026年市场具备止跌回升和稳定的基础。我们认为，2026年房地产企业将进入资产负债表修复的重要阶段，部分企业可能迎来盈利周期的底部。那些率先走出困境的企业，通常是在布局优质的城市，拥有运营良好的投资性房地产，或具备一些具有增值潜力的金融资产。

　　 ▍2025年住宅供需有所改善，但市场仍然趋势下行。

　　我们统计，2025年前三季度，一二手交易总面积同比仅出现小幅下降，反映出置业需求依然保持一定的释放力度。然而，新房供应明显收缩，竣工和开工量已回落至高峰期的六成和三成。与此同时，房价预期持续影响市场，导致二手房挂牌压力不断加大，房价环比继续走低，租金表现也相对疲软。从当前市场走势来看，尽管购房需求仍在支撑市场，但供应端的不足与价格下行压力形成对比，显示出房地产市场正面临结构性调整。未来，如何平衡供需关系、稳定市场预期，将是政策制定者需要重点关注的问题。

　　 ▍2026年，住宅市场具备止跌的内生基础。

　　从国际经验来看，10个样本国家的房地产调整期普遍在2年至18年之间，多数国家的调整周期为5至6年，调整幅度在9%至55%之间，平均约为30%。相比之下，我国当前的房地产调整周期也已较为充分。从市场内部因素分析，二手房市场的浮盈面明显下降，有效缓解了挂牌量持续增长的压力。同时，居民购房成本的显著降低，为未来市场复苏奠定了基础。此外，好房子建设的持续推进，也在一定程度上创造了新的需求。总体来看，我们认为2026年房地产市场具备止跌回稳的可能性。预计商品房销售金额和面积将分别同比下降1.4%和2.2%，新开工和竣工面积则分别下降8.2%和20.1%，开发投资也将下降5.8%，且降幅有望较2025年有所收窄。我们预计，到2027年，房地产景气周期或将开始向上。 **观点看法：** 当前房地产市场的调整虽仍处于深度调整阶段，但已呈现出逐步趋稳的迹象。政策层面的支持与市场内在动力的增强，共同推动着市场向更加理性和健康的轨道发展。尽管短期内仍面临一定压力，但从长期看，市场具备恢复的基础条件，未来走势值得期待。

　　选择合适的区域是部分企业资产负债表修复的重要因素，其重要性甚至超过了拿地强度。这一现象反映出企业在当前市场环境下，更加注重布局的合理性和风险控制，而非单纯追求规模扩张。在房地产行业持续调整的背景下，企业开始从“跑马圈地”转向“精耕细作”，通过优化区域结构来提升整体运营效率和财务健康度。这种策略转变不仅有助于改善企业财务状况，也为行业的长期稳定发展提供了支撑。

　　由于开发活动在不同区域差异较大，企业选择在土地收益前景较好的城市拿地，特别是杭州、上海和成都三地，成为改善财务状况的关键举措。

　　投资性房地产是资产负债表中的核心组成部分，其业态选择与运营管理显得尤为重要。

　　随着利率的下调，消费逐渐回暖，许多资产运营状况良好，能够持续产生稳定的现金流。同时，在物业经营贷款政策的支持以及REITs市场不断发展的推动下，部分投资性不动产展现出显著的增值空间。判断投资性不动产优劣，除了参考其NOI数据的历史表现外，还可以关注其业态结构，以面向C端（ToC）为主的资产更具优势，例如商场、长租公寓、酒店等。

　　 ▍风险提示：

　　房价持续下跌对企业盈利能力形成压力；部分企业因区域布局不合理，导致投资性房地产中写字楼占比过高，带来一定风险；随着“好房子”标准的不断演变，新产品可能会对现有库存房产的价值产生影响。从当前市场走势看，房价下行已不仅是短期波动，而是逐渐演变为一种趋势。这种趋势对企业经营带来了实质性挑战，尤其是依赖房地产相关业务的企业，利润空间受到明显挤压。同时，企业在投资性房地产配置上存在结构性问题，尤其是一些企业过度集中于写字楼等商业地产，缺乏多元化布局，一旦市场出现调整，风险便迅速显现。此外，随着消费者需求升级和政策导向变化，“好房子”的定义正在发生动态调整，这不仅影响新房销售，也对已有库存房产的市场接受度和价值评估构成潜在威胁。因此，企业需在战略层面提前应对这些变化，增强抗风险能力。

　　 ▍期待周期见底，看好三好企业。

　　政策态度较为明确，市场内在动力也已显现止跌回稳的迹象。我们认为，住宅市场距离底部已经不远，而地产企业市值的触底，通常会早于房价的见底。此外，当前许多地产公司内部仍存在正在增值的资产。我们应关注那些在优质区域、具备良好业态和高效运营能力的“三好”企业。 **看法观点：** 当前房地产市场的调整已进入深水区，政策层面的支持力度不断加大，市场自身也逐步显现出修复的迹象。从历史经验看，房企市值的企稳往往预示着整个行业开始走向复苏。同时，部分房企在核心地段持有的资产价值仍在提升，这为行业的长期发展提供了支撑。因此，投资者在关注市场走势的同时，也应更加重视企业的基本面和运营能力，选择具备持续增长潜力的优质企业。