土地市场现三大新趋势：变革背后藏着哪些机遇？

元界财讯2026年01月10日 11:34消息，解析土地市场三大新特征，洞察行业趋势。

　　 2025年土地市场平稳结束。据中指研究院数据显示，全年300个重点城市住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，出让金总额达2.3万亿元。2026年1月6日，上海迎来新年首场土地拍卖，浦东和闵行两宗住宅用地顺利成交，整体表现符合预期。

　　笔者认为，在市场整体坚持“以销定投”、土地供应呈现“缩量提质”的审慎基调下，土地市场正显现出一系列结构性的新特征，这些变化也折射出房地产行业转型过程中新的投资逻辑。当前，房地产市场正在经历深度调整，土地市场的变化正是这一趋势的集中体现。在政策持续引导下，开发商拿地更加理性，土地供应也逐步向高质量、高效益方向转变。这种结构性调整不仅影响着土地市场的格局，也在重塑行业的投资逻辑，推动房企从过去依赖规模扩张的模式，转向更加注重质量和效益的发展路径。

　　特征一：核心地块竞价升温，多城楼面单价再刷新。

　　纵观2025年土地市场，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市的优质地块楼面价持续攀升。例如，2025年3月，杭州西湖蒋村文新单元XH030203-01（3）地块成交楼面价达到8.8万元/平方米，溢价率高达115.39%；2025年第三季度，上海、深圳、苏州等地相继刷新住宅用地单价纪录，其中上海徐汇地块以20.03万元/平方米的成交楼面价，创下单宗住宅用地地价全国新高。

　　这一结构性暖流的出现，源于三方面因素。其一，各地优化供地结构，加大低容积率优质地块供应，拿出“压箱底”的核心资源；其二，限价政策适度松绑，部分地块配建要求降低，为房企预留合理利润空间；其三，高端改善性客群需求释放，相关项目去化表现亮眼。在此背景下，房企为保障现金流安全，纷纷聚焦高能级城市核心宅地。

　　特征二：一二线城市住宅用地受到追捧，高总价地块的成交数量有所上升。

　　 2025年，核心一二线城市仍是土地市场成交主力军，但总体表现又有新的变化。

　　一方面，二线城市在土地市场中的地位显著提升，成为推动整体市场的重要力量。根据中指研究院的数据，2025年，一二线城市宅地出让金占300城总出让金的比例达到57.0%，较2024年上升了4.4个百分点，其中二线城市占比升至41.5%。例如，杭州在2025年前7个月的出让金已超过2024年全年，成都更是突破800亿元，武汉、苏州也都超过600亿元。这一趋势的背后，是“好房子”工程的持续推进，增强了房企在高能级城市拿地的信心，也预示着未来洋房、小高层等改善型住宅的供应将大幅增加，以更好地满足市场对改善性住房的需求。从当前形势看，二线城市的土地市场表现强劲，反映出其在房地产市场中的战略地位日益凸显。随着政策支持和市场需求的双重驱动，这些城市有望在未来继续发挥关键作用，推动行业向更高质量的方向发展。

　　另一方面，高总价大宗地块成交量增加。据中指研究院数据，2025年，全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿元的共13宗。其中，2025年6月份，中海地产、招商蛇口、徐汇城投等四家房企组成“巨无霸”联合体，以439.53亿元将徐汇东安地块收入囊中，创下年度总价纪录。这一转变背后有两大趋势值得关注，一是房企拿地方式多元化，协议出让成为高总价大宗地块的重要补充，城投平台与市场化企业合作的模式，更利于解决片区开发难题；二是联合体拿地成为投资高总价地块的主流方式，这既为资金实力较强的房企提供了高效补仓路径，也实现了资金压力与市场风险的分摊，凸显房企对“确定性”投资的追求。

　　特征三：房企投资回归理性，“确定性”成为拿地核心标尺。

　　头部房企正进一步聚焦于少数核心城市，优先选择去化率较高的地块，这已成为2025年土地市场的显著特征。从两组数据可以看出这一趋势的强化：2025年拿地金额排名前20的房企，其拿地总额占到了TOP100房企的62.7%，较2024年提升了7.8个百分点。其中，有5家房企拿地最多的城市均为上海。与此同时，部分优质民营企业拿地积极性有所回升，如滨江集团等多家民营房企已进入拿地金额TOP30行列。从市场动态来看，头部房企对核心城市的布局更加集中，反映出在当前市场环境下，企业更注重资源的高效配置与风险控制。而民企的回暖则显示出市场仍存在结构性机会，尤其在一些具备发展潜力的城市，优质企业仍有较强的拿地意愿。这种分化趋势或将进一步加剧，推动土地市场的格局持续优化。

　　这一现象一方面展现出企业投资呈现积极态势，另一方面也印证了行业投资逻辑的深刻调整，即从“规模扩张”转向“安全优先”，“确定性”贯穿房企全年投资决策。这种“确定性”，既包含对地块去化潜力的精准研判，也涵盖对利润率的精细测算，产业支撑力、轨交便利性、人口导入能力等，成为房企投资的关键考量指标。房企投资回归理性，推动土地资源加速向优质项目集中，为行业利润率修复筑牢基础。

　　总体来看，2025年土地市场的三大新特征，本质上是行业从“规模红利”向“质量红利”转变的必然结果。房企投资逻辑的调整，也反映出住房需求正从“有没有”向“好不好”演进。随着土地市场与新房市场供求关系逐步趋于匹配，房地产行业新发展模式的构建正在加速推进。未来，土地市场在经历结构性回暖后，将进入更加稳健的发展阶段，为整个行业的平稳转型提供有力支撑。我认为，这一趋势不仅体现了政策调控的成效，也标志着市场自身正在实现从粗放扩张到精细化运营的转变。土地市场的变化，实际上是对房地产行业深层次结构调整的回应，预示着一个更加健康、可持续的发展路径正在形成。